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Aluguel sobe mais que a inflação em 2026: o que os números mostram e o que muda para o corretor
O preço pedido nos novos aluguéis subiu 9,13% nos 12 meses até setembro de 2026, segundo o Índice FipeZAP, quase o dobro do IPCA, de 4,58%. A alta perde força desde abril e não vale para quem já tem contrato: o índice mede anúncios, não reajustes.
Resumo rápido
- Aluguel anunciado: alta de 9,13% em 12 meses, contra 4,58% do IPCA e 3,34% do IGP-M.
- O ritmo mensal caiu cinco vezes seguidas e chegou a 0,52% em setembro.
- São Paulo tem o maior preço entre as capitais, R$ 65,78 por m², com alta de 6,22% em 12 meses.
- O índice não mede o reajuste de quem já tem contrato, só os anúncios de novos aluguéis.
O que o FipeZAP mostrou em setembro
O Índice FipeZAP de Locação acompanha apartamentos prontos em 36 cidades, com base em anúncios na internet. O informe de setembro de 2026 traz o aluguel acima da inflação no ano e em 12 meses[1].
| Indicador | Setembro | No ano | 12 meses |
|---|
| Aluguel anunciado (FipeZAP) | +0,52% | +7,11% | +9,13% |
| Preço de venda (FipeZAP) | +0,58% | +4,04% | +5,51% |
| IPCA | +0,82% | +3,95% | +4,58% |
| IGP-M | +1,57% | +3,45% | +3,34% |
Em 12 meses, o aluguel anunciado subiu mais que o preço de venda dos imóveis, que avançou 5,51% no mesmo período[2].
A alta está perdendo força
O número de 12 meses ainda é alto, mas o ritmo mensal caiu cinco vezes seguidas: 1,04% em abril, 0,85% em maio, 0,81% em junho, 0,70% em julho, 0,55% em agosto e 0,52% em setembro[1].
Em setembro, o aluguel anunciado subiu menos que o IPCA e o IGP-M do mês. Por isso, quem olha só o acumulado vê uma parte da história.
Onde subiu mais, e como está São Paulo
As 22 capitais monitoradas tiveram alta em 12 meses. As maiores foram Fortaleza (16,59%), Natal (16,51%), Aracaju (15,52%), Rio de Janeiro (14,80%) e Vitória (14,22%). Entre as 36 cidades, só Pelotas caiu, 2,68%[1].
São Paulo subiu menos que a média: 6,22% em 12 meses e 4,93% no ano. Mesmo assim, segue com o maior preço entre as capitais, R$ 65,78 por metro quadrado, à frente de Recife (R$ 64,39) e Belém (R$ 62,25).
Na média de São Paulo, um apartamento de 50 m² daria cerca de R$ 3.289 de aluguel pedido. A conta serve só como ordem de grandeza: bairro, andar e estado do imóvel mudam o valor.
Por tamanho, os imóveis de dois dormitórios tiveram a maior alta em 12 meses (10,15%), e os de quatro ou mais, a menor (6,87%). O metro quadrado de um dormitório é o mais caro da amostra: R$ 72,68, contra R$ 47,22 nos de três.
O índice não é o reajuste do seu contrato
Este é o ponto que mais gera confusão. O FipeZAP considera apenas anúncios de novos aluguéis e não inclui a correção dos contratos em vigor, que seguem o que foi combinado em contrato[1].
Por isso, pode haver distância entre o valor do contrato e o valor pedido no mercado. Enquanto o aluguel anunciado subiu 9,13% em 12 meses, o IGP-M, um dos índices usados em contratos de aluguel, subiu 3,34%.
A Lei do Inquilinato permite que as partes combinem um novo valor de comum acordo. Sem acordo, proprietário ou inquilino podem pedir a revisão judicial depois de três anos de contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado[3].
Quanto rende o aluguel, segundo o índice
A rentabilidade média do aluguel foi estimada em 6,13% ao ano em setembro. Nos imóveis de um dormitório, ficou em 6,74%; nos de quatro ou mais, em 4,86%[1].
Entre as capitais, as maiores foram Recife (8,30%), Cuiabá (8,18%) e Belém (8,15%). São Paulo ficou em 6,43%. O próprio informe aponta que a média nacional está abaixo da taxa de juros real de referência projetada para os próximos 12 meses.
É uma média estimada, e não promessa de retorno para um imóvel específico.
O que isso muda para o corretor
- Com o proprietário: use o índice como contexto e defina o preço olhando metro quadrado e anúncios parecidos no bairro.
- Com o inquilino: explique que a alta nos anúncios não é aumento automático no contrato. O reajuste segue o índice e a data combinados.
- Com o investidor: mostre preço de venda e aluguel na mesma conversa, com os números da cidade dele e sem prometer retorno.
- Na captação: quem quer alugar e quem quer investir procuram coisas diferentes. Separe as mensagens nos anúncios e registre o interesse de cada lead no CRM.
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Perguntas frequentes
O aluguel do meu contrato vai subir 9,13%?
Não necessariamente. O FipeZAP mede anúncios de novos aluguéis. O contrato em vigor segue o índice e a data previstos nele.
Qual índice reajusta o aluguel?
O que estiver no contrato. Proprietário e inquilino podem, de comum acordo, fixar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste, como prevê a Lei do Inquilinato.
Qual capital tem o aluguel mais caro?
São Paulo, com R$ 65,78 por metro quadrado em setembro de 2026, segundo o FipeZAP. Depois vêm Recife, com R$ 64,39, e Belém, com R$ 62,25.
Qual capital teve a maior alta em 12 meses?
Fortaleza, com 16,59% nos 12 meses até setembro de 2026, seguida de Natal, com 16,51%, e Aracaju, com 15,52%.
Fontes
- Fipe e Grupo OLX. Índice FipeZAP de Locação Residencial, informe de setembro de 2026.
- Fipe e Grupo OLX. Índice FipeZAP de Venda Residencial, informe de setembro de 2026.
- Presidência da República. Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigos 18 e 19.
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